Vuokrasopimuksen irtisanominen toimitilassa: yksi kuukausi vai kolme
Moni yrittäjä luulee tietävänsä, mitä vuokrasopimuksen irtisanominen omassa toimitilassa käytännössä tarkoittaa. Kun sopimus kaivetaan mapista, luku onkin toinen kuin muistikuvassa.
Toimitilan irtisanomisaika on yksi niistä asioista, joissa laki antaa lähtökohdan mutta sopimus ratkaisee. Koska sopimus on kirjoitettu vuosia sitten, sen sisältö on usein unohtunut molemmilta osapuolilta.
Alla käydään läpi, mistä lähtökohta tulee ja miten irtisanomisajasta neuvotellaan siinä vaiheessa kun se vielä onnistuu, eli ennen allekirjoitusta.
Mikä on lähtökohta ja mistä voi sopia toisin
Liikehuoneiston vuokrauksessa irtisanomisaika on lähtökohtaisesti vuokralaiselle yksi kuukausi ja vuokranantajalle kolme kuukautta. Epäsymmetria on tarkoituksellinen: vuokralaista suojataan siltä, että toiminta jäisi kadulle lyhyellä varoitusajalla.
Liikehuoneiston vuokrausta koskeva laki on kuitenkin pääosin tahdonvaltainen, eli osapuolet voivat sopia toisin. Käytännössä niin myös tehdään lähes aina.
Tyypilliset sovitut irtisanomisajat toimitiloissa ovat 3, 6 tai 12 kuukautta molemmille osapuolille. Isoissa ja käyttäjälle rakennetuissa kohteissa vuokralaisen irtisanomisaika voi olla pidempikin. Jos sopimuksessasi lukee kuusi kuukautta, se kuusi kuukautta pätee, vaikka laista lukisi muuta.
Irtisanomisaika lasketaan lähtökohtaisesti sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen tehtiin. Esimerkki: kolmen kuukauden irtisanomisajalla ja 5. maaliskuuta tehdyllä irtisanomisella sopimus päättyy 30. kesäkuuta. Tarkista silti oma sopimuksesi, koska tästäkin on voitu sopia toisin.
Jos sopimuksen sanamuoto on epäselvä tai riskit ovat isoja, tarkistuta se juristilla. Se maksaa vähemmän kuin yksi väärin laskettu kuukausi tuhannen neliön hallissa.
Määräaikainen sopimus on kokonaan eri asia
Määräaikaista sopimusta ei lähtökohtaisesti voi irtisanoa. Se päättyy sovittuna päivänä, ja siihen asti vuokra juoksee.
Tämä yllättää säännöllisesti. Yritys allekirjoittaa viiden vuoden määräaikaisen sopimuksen saadakseen alemman neliöhinnan, ja kaksi vuotta myöhemmin toiminta muuttuu. Silloin jäljelle jää muutama reitti: neuvotella vuokranantajan kanssa sopimuksen päättämisestä, etsiä tilalle uusi vuokralainen sopimuksen siirron kautta, alivuokrata tila eteenpäin jos sopimus sallii sen, tai maksaa loppukausi ja pitää tila tyhjänä.
Neuvottelu onnistuu yllättävän usein, jos tuot mukanasi valmiin ratkaisun. Valmis seuraava vuokralainen on toimitilamarkkinassa vahva neuvotteluvaltti.
Ota siksi jokaiseen määräaikaiseen sopimukseen mukaan ainakin yksi ulospääsy: irtautumisoikeus tiettynä ajankohtana, oikeus siirtää sopimus, tai oikeus alivuokraukseen vuokranantajan hyväksynnällä. Näistä käymme läpi lisää artikkelissa toimitilan vuokrasopimuksen kymmenestä ehdosta.
Mitä irtisanomisaika maksaa euroina
Irtisanomisaika on hinta, jonka maksat joustavuudesta. Kannattaa laskea se kerran auki.
Esimerkki: 600 neliön halli, vuokra 9 €/m²/kk, eli 5 400 euroa kuukaudessa. Kuuden kuukauden irtisanomisaika tarkoittaa, että päätöksen jälkeen maksat vielä 32 400 euroa. Jos uusi tila otetaan käyttöön heti, maksat kahta vuokraa päällekkäin ja kokonaiskustannus nousee helposti 40 000 euroon muuttokuluineen.
Kolmen kuukauden irtisanomisajalla sama luku on 16 200 euroa. Ero on siis noin 16 000 euroa yhdellä kertaa. Jos vuokranantaja tarjoaa lyhyempää irtisanomisaikaa vastaan 0,50 euron korotusta neliöhintaan, se on 300 euroa kuukaudessa eli 3 600 euroa vuodessa. Neljän vuoden sopimuksella vaihtokauppa menee tasan.
Päätössääntö: mitä epävarmempi toimialasi näkymä, sitä enemmän kannattaa maksaa lyhyestä irtisanomisajasta. Vakaassa toiminnassa pidempi irtisanomisaika on halpaa vaihtorahaa, jolla saa alempaa vuokraa.
Näin irtisanomisajasta neuvotellaan
Irtisanomisajasta neuvotellaan ennen allekirjoitusta. Muutama toimiva kulma.
Tarjoa epäsymmetriaa toisin päin. Pyydä itsellesi kolme kuukautta ja anna vuokranantajalle kuusi. Tämä on hänelle usein helppo hyväksyä, koska hän ei aio irtisanoa.
Sido irtisanomisaika sopimuksen vaiheeseen. Kahden ensimmäisen vuoden aikana kuusi kuukautta, sen jälkeen kolme. Vuokranantaja saa haluamansa alkuvakauden ja sinä joustavuuden myöhemmin.
Pyydä irtautumisikkunaa. Määräaikaiseen sopimukseen kirjataan yksi tai kaksi päivämäärää, joissa sopimuksen voi päättää sovittua korvausta vastaan. Korvaus on usein 2–4 kuukauden vuokra, mikä on edelleen halvempi kuin loppukauden maksaminen.
Käytä vapaakuukausia vaihtovaluuttana. Jos et saa lyhyempää irtisanomisaikaa, pyydä sen sijaan kaksi vapaakuukautta alkuun. Se on sama raha, mutta vuokranantajalle helpompi hyväksyä, koska se ei näy sopimuksen neliöhinnassa.
Pyydä oikeus sopimuksen siirtoon. Jos yritys myydään tai liiketoiminta siirtyy toiselle yhtiölle, sopimuksen pitää siirtyä mukana. Ilman tätä ehtoa yrityskauppa voi kaatua tai vähintään mutkistua toimitilan takia, ja se on kallis yllätys väärässä hetkessä.
Sido irtisanomisaika laajennusvaraan. Jos vuokranantaja ei pysty tarjoamaan lisätilaa kasvun tullessa, sinun pitää päästä ulos nopeammin. Tämä on kasvavalle yritykselle perusteltu vaatimus, ja sen esittäminen on helpompaa kuin pelkän lyhyen irtisanomisajan pyytäminen, koska syy on konkreettinen.
Miten vuokrasopimuksen irtisanominen tehdään, ettei siitä tule riitaa
Tee irtisanominen aina kirjallisesti ja todisteellisesti. Sähköposti ilman kuittausta ei ole todiste siitä, että viesti on vastaanotettu.
Kirjaa ilmoitukseen sopimuksen tunnistetiedot, irtisanomisen peruste jos sopimus sitä edellyttää, ja se päivä, jona sopimus päättyy. Pyydä vuokranantajalta kirjallinen kuittaus, jossa päättymispäivä on vahvistettu. Tämä yksi lause estää suurimman osan myöhemmistä erimielisyyksistä.
Sovi samassa yhteydessä luovutuskatselmuksen ajankohta ja se, missä kunnossa tila palautetaan. Ota kuvat. Riita palautuskunnosta on toimitilojen yleisin loppuriita, ja se ratkeaa aina dokumenteilla.
Kun tiedät, milloin nykyinen sopimus päättyy, tiedät myös milloin uuden tilan haku pitää aloittaa. Jos neliömäärä on vielä auki, tilatarvelaskurimme antaa arvion muutamassa minuutissa. Sen jälkeen voit jättää tilatarpeesi meille: soitamme sinulle, varmistamme mitä haetaan, ja viemme tarpeen sopiville vuokranantajille, rakentajille ja välittäjille. Tilaa etsivälle yritykselle palvelu on maksuton.
Usein kysyttyä
Voiko vuokranantaja irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen ilman syytä? Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on lähtökohtaisesti irtisanottavissa, ja vuokranantajan irtisanomisaika on lähtökohtaisesti kolme kuukautta, ellei toisin ole sovittu. Vuokralaisella voi tietyissä tilanteissa olla oikeus riitauttaa irtisanominen. Jos saat irtisanomisilmoituksen etkä pidä sitä perusteltuna, kysy neuvoa juristilta nopeasti, koska määräajat ovat lyhyitä.
Mitä tapahtuu, jos jätän muuttamatta irtisanomisajan päätyttyä? Käytännössä maksat vuokraa ja mahdollisesti sopimussakkoa, ja vuokranantaja voi ryhtyä häätötoimiin. Tämä on kallis ja hidas tie molemmille. Jos aikataulu pettää, sovi jatkosta kirjallisesti ennen päättymispäivää, vaikka vain kuukaudeksi kerrallaan.
Kannattaako pitkä sopimus, jos siitä saa alennusta? Laske alennus euroina koko kaudelta ja vertaa sitä siihen, mitä ulospääsy maksaisi. Esimerkki: 0,80 euron alennus 600 neliössä on 480 euroa kuukaudessa. Viiden vuoden sopimuksella se on 28 800 euroa. Jos toiminta on vakaata, kauppa on hyvä. Jos et tiedä missä olet kolmen vuoden päästä, ota lyhyempi sopimus ja maksa siitä.