Vuokran ALV liiketilassa: milloin vuokraan lisätään 25,5 prosenttia

9 lokakuun, 2026 · Tilatutka

Vuokran alv aiheuttaa liiketiloissa hämmennystä, koska pääsääntö ja käytäntö näyttävät olevan ristiriidassa. Laki lähtee siitä, että kiinteistön vuokraaminen on arvonlisäverotonta. Silti lähes jokaisessa yritysvuokrasopimuksessa lukee ”vuokraan lisätään arvonlisävero”.

Ristiriitaa ei oikeasti ole. Kyse on vapaaehtoisesta hakeutumisesta, ja se on niin yleistä, että poikkeuksesta on tullut normi. Vuokralaiselle asia näkyy ennen kaikkea euroina, ja siitä alla lisää.

Verokysymyksissä oma tilanne kannattaa aina varmistaa kirjanpitäjältä tai Verohallinnolta. Tässä kuvataan pääpiirteet, ei yksittäistapausta.

Liiketilan vuokran alv ja poikkeus, joka on pääsääntöä tavallisempi

Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttaminen eli vuokraaminen on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta. Asuinhuoneistossa asia jää tähän.

Liike- ja toimitiloissa vuokranantaja voi hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta. Edellytyksenä on, että tilaa käytetään jatkuvasti toiminnassa, joka oikeuttaa arvonlisäveron vähentämiseen. Käytännössä siis vuokralaisen oma toiminta ratkaisee, voiko vuokranantaja hakeutua.

Kun hakeutuminen on tehty, vuokraan lisätään yleinen verokanta 25,5 prosenttia. Vähennykseen oikeutetulle vuokralaiselle se on läpikulkuerä: hän maksaa sen vuokranantajalle ja vähentää sen omassa verotilityksessään.

Hakeutuminen ei ole koko kiinteistön kattava kytkin. Se tehdään tila tai huoneisto kerrallaan, joten samassa talossa voi olla sekä verollisia että verottomia vuokrasuhteita.

Miksi vuokranantaja haluaa hakeutua

Syy on yksinkertainen. Hakeutumalla vuokranantaja saa vähentää rakentamisen, korjaamisen ja ylläpidon arvonlisäverot.

Esimerkki: kiinteistöön tehdään 400 000 euron peruskorjaus. Arvonlisäveron osuus on 25,5 prosenttia eli 102 000 euroa. Hakeutuneelle vuokranantajalle se on vähennyskelpoinen. Hakeutumattomalle se on lopullinen kustannus, joka siirtyy vuokraan.

Tästä seuraa asia, joka yllättää monen ensimmäistä toimitilaansa etsivän. Veroton vuokra on lähes aina kalliimpi kuin verollinen, koska vuokranantaja hinnoittelee omat vähennyskelvottomat kulunsa sisään.

Kiinteistöinvestoinneissa on lisäksi usean vuoden mittainen tarkistusvastuu: jos tilan käyttötarkoitus muuttuu verottomaksi kesken kauden, aiemmin vähennettyjä veroja voidaan joutua palauttamaan. Siksi vuokranantaja kysyy toimialaasi jo ennen sopimusneuvottelua, eikä se ole uteliaisuutta.

Laskuesimerkki samasta tilasta kahdelle eri vuokralaiselle

Esimerkki: 300 neliön liiketila, jonka veroton vuokra on 15 euroa neliöltä kuukaudessa eli 4 500 euroa kuukaudessa.

Toisen sarakkeen haarukka syntyy siitä, kuinka paljon vähennyskelvotonta kulua vuokranantajalla on. Uudessa tai juuri korjatussa kohteessa lisä on suurempi kuin vanhassa, jossa investoinnit on tehty kauan sitten.

Vertailu kannattaa siis tehdä aina todellisella kustannuksella, ei laskun loppusummalla. Kaksi ilmoitusta, joissa lukee 15 ja 17 euroa neliöltä, voivat olla sinulle täysin samanhintaiset tai selvästi eri hintaiset, riippuen siitä kumpaan ryhmään kuulut.

Jos haluat suuntaa-antavan vuokratason omalle neliömäärällesi ja sijainnillesi, tilatarvelaskurimme antaa arvion muutamassa minuutissa. Muista lisätä arvioon arvonlisävero, jos vertaat sitä saamaasi tarjoukseen.

Kun oma toiminta on arvonlisäverotonta

Osa toimialoista jää arvonlisäverotuksen ulkopuolelle. Tyypillisiä ovat terveyden- ja sairaanhoito, sosiaalipalvelut, rahoitus- ja vakuutuspalvelut sekä osa koulutuksesta.

Jos yrityksesi toimii tällaisella alalla, tilanne muuttuu kolmella tavalla:

• Vuokranantaja ei voi hakeutua verovelvolliseksi sinun tilasi osalta, joten vuokra tulee verottomana.
• Et voi vähentää muutostöiden tai kalusteiden arvonlisäveroa, joten remontin hinta nousee neljänneksellä verrattuna verolliseen toimijaan.
• Osa vuokranantajista ei halua ottaa sinua vuokralaiseksi kiinteistöön, jossa on verollisia tiloja, koska se voi vaikuttaa heidän vähennyksiinsä.

Viimeinen kohta tuntuu epäreilulta, mutta se on hyvä tietää ennen kuin ihmettelee, miksi sopivalta näyttänyt kohde ei järjestykään. Käytännössä kannattaa kertoa toimiala heti ensimmäisessä yhteydenotossa ja säästää aikaa molemmilta.

Jos toiminta on osittain verollista ja osittain verotonta, tilanne on sekamuotoinen ja vähennysoikeus jaetaan käytön suhteessa. Tämä on juuri se tilanne, jossa kirjanpitäjän kanssa käyty puolen tunnin keskustelu maksaa itsensä takaisin moninkertaisesti.

Mitä sopimuksesta pitää tarkistaa

Arvonlisävero näkyy sopimuksessa useammassa kohdassa kuin yhdellä rivillä. Käy nämä läpi ennen allekirjoitusta:

1. Onko vuokra ilmoitettu verottomana vai verollisena. Epäselvä muotoilu on riidan alku.
2. Onko vuokranantaja hakeutunut verovelvolliseksi juuri tämän tilan osalta, ei vain kiinteistön osalta.
3. Miten vastike, sähkö, vesi ja jätehuolto laskutetaan ja onko niissä vero mukana.
4. Onko sopimuksessa ehto, jolla vuokralainen sitoutuu käyttämään tilaa vähennykseen oikeuttavassa toiminnassa, ja mitä siitä seuraa jos käyttö muuttuu.
5. Kuka vastaa mahdollisesta tarkistusvelvollisuudesta, jos käyttötarkoitus muuttuu kesken sopimuskauden.
6. Miten vuokravakuus käsitellään. Vakuus ei ole vuokranmaksua eikä siihen lisätä veroa, mutta sen suuruus lasketaan usein verollisesta vuokrasta.
7. Sisältyykö indeksikorotus verottomaan vai verolliseen vuokraan.

Kohta viisi on niistä tärkein, jos toimintasi voi muuttua. Sen unohtaminen voi johtaa siihen, että toimialan muutos tuo mukanaan laskun, jota kukaan ei osannut odottaa.

Muut keskeiset sopimusehdot käymme läpi artikkelissa toimitilan vuokrasopimuksen kymmenestä ehdosta.

Kun tila on vielä etsimättä

Verokysymykset ratkeavat vasta, kun on kohde, josta neuvotella. Sitä ennen kannattaa määritellä, mitä oikeasti haetaan.

Jätä tilatarpeesi meille. Soitamme sinulle ja käymme läpi neliöt, sijainnin, aikataulun ja toimialan. Sen jälkeen viemme tarpeen sopiville vuokranantajille, kiinteistökehittäjille ja välittäjille, jotka ottavat sinuun yhteyttä. Kun toimiala on tiedossa jo ensimmäisessä kontaktissa, turhat kohteet karsiutuvat ennen kuin ehdit käydä niissä.

Tilaa etsivälle yritykselle palvelu on maksuton, eikä tarvettasi julkaista missään.

Usein kysyttyä

Sisältääkö vuokra arvonlisäveron? Pääsäännön mukaan ei, sillä kiinteistön vuokraaminen on arvonlisäverotonta. Liike- ja toimitilan vuokraan lisätään kuitenkin 25,5 prosentin vero, kun vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi, ja näin on lähes jokaisessa yritysvuokrasopimuksessa. Vuokran arvonlisävero on laskulla omana eränään, ja vähennykseen oikeutettu vuokralainen vähentää sen omassa verotilityksessään.

Voiko vuokranantaja lisätä arvonlisäveron kesken sopimuskauden? Ei yksipuolisesti, jos sopimuksessa on sovittu verottomasta vuokrasta. Hakeutuminen edellyttää käytännössä sopimusmuutosta tai sopimuksessa olevaa ehtoa. Tarkista sanamuoto ennen allekirjoitusta, koska jälkikäteen tästä on hankala neuvotella.

Onko vuokravakuudessa arvonlisäveroa? Vakuus ei ole vastiketta suoritetusta palvelusta, joten siihen ei lisätä veroa. Sen sijaan vakuuden euromäärä lasketaan usein verollisesta kuukausivuokrasta, mikä nostaa vaadittavaa summaa neljänneksellä.

Entä jos vuokraan pienen varastotilan hallista, jossa on muitakin vuokralaisia? Hakeutuminen tehdään tila kerrallaan, joten sama kiinteistö voi sisältää sekä verollisia että verottomia vuokrasuhteita. Kysy vuokranantajalta, koskeeko hakeutuminen juuri sitä tilaa, jonka otat.