Hallien vuokrahinnat 2026: varasto- ja teollisuushallin vuokra kaupungeittain

12 lokakuun, 2026 · Tilatutka

Hallien vuokrahinnat ja varastotilan vuokran taso kysytään melkein jokaisessa ensimmäisessä puhelussa, ja rehellinen vastaus riippuu aina kohteesta. Siitä ei kuitenkaan ole hinnoittelijalle apua, joten alla on kaupunkikohtaiset haarukat.

Luvut ovat suuntaa-antavia syksyn 2026 tasoja, ja yksittäinen kohde voi poiketa niistä molempiin suuntiin. Ne kannattaa ottaa lähtökohtana, ei hinnastona.

Haarukat on kirjoitettu sille, joka hinnoittelee tilaa tai myy hankkeita: vuokranantajalle, kehittäjälle, hallitoimittajalle ja välittäjälle.

Hallien vuokrahinnat kaupungeittain

Kaikki luvut ovat euroa neliöltä kuukaudessa ilman arvonlisäveroa. Yleinen verokanta on 25,5 prosenttia, ja se lisätään vuokraan, kun kohteesta on hakeuduttu arvonlisäverovelvolliseksi.

Kaksi sääntöä toistuu koko maassa. Uusi tila maksaa tyypillisesti 20–35 prosenttia enemmän kuin vastaava vanha, ja lämmin halli 1,5–3 euroa enemmän neliöltä kuin kylmä samalla paikkakunnalla.

Toimistopuolella haarukka on aivan toinen, noin 10–35 euroa neliöltä kuukaudessa sijainnin mukaan.

Kylmän ja lämpimän hallin vuokra neliöltä

Yllä oleva taulukko jakaa hallit iän mukaan. Toinen iso ero syntyy lämpötilasta, ja se näkyy jokaisella paikkakunnalla.

Luvut ovat suuntaa-antavia, euroa neliöltä kuukaudessa ilman arvonlisäveroa. Kylmä varastohalli riittää kalustolle ja tavaralle, joka kestää pakkasen. Kun hallissa tehdään töitä päivittäin, tarvitaan lämmin tila.

Esimerkiksi tuhannen neliön kylmä varastohalli Tampereen seudulla maksaa vuokralla noin 5 000–7 500 euroa kuukaudessa ja lämmin noin 7 000–10 500 euroa. Teollisuushallin vuokra asettuu yleensä lämpimän sarakkeen yläpäähän, koska tuotantokäyttö vaatii sähkötehoa, sosiaalitiloja ja usein nosturin.

Vuokran lisäksi lämmin halli maksaa käyttökuluina. Nykyvaatimusten mukaan rakennetussa hallissa lämmitysenergia on suunnilleen 5–12 euroa neliöltä vuodessa, ja vanhassa hallissa selvästi enemmän. Tarkempi vertailu rakentamisen ja vuokran erosta on lämpimän hallin hintaa käsittelevässä artikkelissa.

Mikä nostaa hallin vuokrahintaa eniten

Sijainti selittää ison osan, mutta ei kaikkea. Saman kaupungin sisällä kahden hallin ero voi olla neljä euroa neliöltä, ja syyt ovat useimmiten nämä.

• Vapaa korkeus. Kuuden metrin halliin mahtuu kolme lavaa päällekkäin, neljän metrin halliin kaksi. Korkeus on siis suoraan varastokapasiteettia, ja siitä maksetaan tyypillisesti 0,5–1,5 euroa neliöltä.
• Oviaukot ja lastaus. Vähintään 4,2 metrin vapaa oviaukko ja lastauslaituri nostavat tasoa ja avaavat kohteen logistiikkakäyttöön.
• Lämmitystapa ja energiatehokkuus. Vuokralainen laskee lämmityskulun vuokran päälle. Tuhannen neliön hallissa hyvän ja huonon ero on helposti 15 000–30 000 euroa vuodessa.
• Sähköteho. Konepajakäytössä tarvitaan usein 100–250 ampeerin pääsulakkeet, ja liittymän päivitys maksaa 8 000–25 000 euroa.
• Yksikkökoko. Alle 500 neliön yksiköistä saa lähes aina 1–3 euroa enemmän neliöltä kuin yli 2 000 neliön kokonaisuuksista.
• Pihan koko ja kääntösäde. Rekan pitää päästä kääntymään, tai puolet hakijoista putoaa pois.
• Sopimuksen pituus. Kolmen vuoden sopimuksesta saa yleensä paremman neliöhinnan kuin vuoden sopimuksesta.

Päätössääntö hinnoitteluun: ota alueesi uudiskohteiden taso, vähennä ikäero, ja korjaa sen jälkeen ylös tai alas korkeuden, oviaukkojen ja lämmitystavan perusteella. Neljäs korjaus tulee yksikkökoosta.

Miksi tasot eroavat Kehä III:n ja maakunnan välillä niin paljon

Pääkaupunkiseudulla hinnan tekee maa. Tontti logistiikkavyöhykkeellä maksaa moninkertaisesti sen, mitä maakuntakeskuksen yritysalueella, ja rakennuskustannus on molemmissa suunnilleen sama, noin 900–1 800 euroa neliöltä varustetason mukaan.

Kun rakennuskustannus on vakio ja tontti ei ole, koko ero valuu vuokraan. Sama halli, joka kannattaa rakentaa Vantaalle 12 euron vuokralla, ei kannata Kokkolaan 6 euron vuokralla ilman esivuokralaista.

Tämä näkyy myös kysynnän rakenteessa. Pääkaupunkiseudulla iso osa kysynnästä on logistiikkaa ja jakelua, maakunnissa tuotantoa, urakointia ja kausivarastointia. Pirkanmaa asettuu näiden väliin, ja kokosimme alueen tilanteen Pirkanmaan toimitilasivulle.

Mitä tasot tarkoittavat hankkeen kannattavuudelle

Esimerkki: 2 000 neliön lämmin halli maakuntakeskuksessa, rakennuskustannus 1 300 €/m² eli 2,6 miljoonaa euroa ilman tonttia.

Jos vuokrataso on 8 euroa neliöltä kuukaudessa, vuosivuokra on 192 000 euroa. Ylläpidon ja vajaakäyttövarauksen jälkeen nettotuotto voi asettua 155 000 euron tienoille, mikä tarkoittaa noin 6 prosentin tuottoa rakennuskustannukselle ennen tonttia.

Sama halli pääkaupunkiseudulla 12 euron vuokralla tuottaisi vuodessa 288 000 euroa, mutta tontti voi maksaa miljoonan enemmän. Kannattavuus ratkeaa siis tontin hinnan ja vuokratason suhteesta, ei pelkästä vuokratasosta.

Tuottoon vaikuttaa kuitenkin eniten tyhjien kuukausien määrä. Kahden tuhannen neliön halli 8 euron vuokralla menettää 16 000 euroa jokaisesta tyhjästä kuukaudesta, ja puoli vuotta tyhjänä syö koko vuoden tuoton yli.

Siksi hinnoittelussa kannattaa laskea tyhjäkäynti mukaan. Jos puolen euron alennus neliöltä lyhentää tyhjäkäyntiä kolmella kuukaudella, alennus kannattaa antaa: kahden tuhannen neliön hallissa puoli euroa on 12 000 euroa vuodessa, kun kolme tyhjää kuukautta on 48 000 euroa.

Sama sääntö pätee sopimuspituuteen. Kolmen vuoden sopimus 7,50 eurolla on lähes aina parempi kuin vuoden sopimus 8,50 eurolla, koska vuoden päästä olet takaisin samassa tilanteessa.

Mistä kysyntä näkyy ennen kuin se näkyy hinnassa

Vuokratasot kertovat menneestä, koska ne perustuvat sopimuksiin, jotka on tehty kuukausia sitten.

Hinnoittelijaa kiinnostaisi enemmän se, mitä on tulossa: montako yritystä omalla alueella etsii juuri nyt 500–1 500 neliötä, minkä toimialan yrityksiä ne ovat ja milloin niiden pitää muuttaa.

Tilatutka kartoittaa yritysten toimitilatarpeita koko Suomessa. Seurannassa on noin 110 000 yritystä ja tietokannassa yli 460 000. Jokainen tilatarve varmistetaan puhelimitse ennen kuin se lähtee eteenpäin, ja varmennetut tarpeet toimitetaan liidikortteina alustallemme noin kolmessa vuorokaudessa.

Alustalta näet liidikortit, yrityshaun ja kartat, tilauskartan ja tiimin seurannan, ja tiedot saa vietyä Exceliin, CSV:hen tai CRM-tuontiin. Liidit myydään aluetilauksena: yksi kuukausihinta maakunnalle, ei liidikohtaista laskutusta.

Yksinoikeutta emme myy. Sama tarve voidaan toimittaa usealle sopivalle toteuttajalle, ja rakentajille ja välittäjille menee eri liidit.

Jos haluat nähdä oman alueesi kysynnän kokoluokat ja toimialat, varaa esittely tai soita 045 329 7290. Käymme läpi, montako tilatarvetta alueeltasi tulee ja miltä ne näyttävät.

Usein kysyttyä

Miksi haarukat ovat niin leveitä? Koska hallit ovat erilaisia. Neljän metrin kylmä varasto ja kahdeksan metrin lämmin tuotantohalli ovat sama rivi tilastossa mutta eri tuote markkinalla. Kapeampi luku vaatii aina kohteen tiedot: korkeuden, ovet, lämmityksen ja yksikkökoon.

Paljonko lämmin halli maksaa vuokralla? Lämpimän hallin vuokra on suuntaa-antavasti noin 6–9 euroa neliöltä kuukaudessa pienemmillä paikkakunnilla, 7–10,5 euroa suurilla kaupunkiseuduilla ja 9–13 euroa pääkaupunkiseudulla ilman arvonlisäveroa. Kylmä halli on samalla paikkakunnalla tyypillisesti 1,5–3 euroa neliöltä halvempi.

Sisältyykö hoitovastike näihin lukuihin? Ei lähtökohtaisesti. Haarukat ovat pääomavuokria, ja hoitokulut sekä sähkö ja lämpö laskutetaan yleensä erikseen tai mitataan kohteen omilla mittareilla. Tarkista aina, mitä sopimuksessa on sisällä, kun vertaat kahta tarjousta.

Miten uusi tila hinnoitellaan, jos vertailukohtia ei ole? Laske tuottovaatimuksen kautta: paljonko kohde maksoi rakentaa tontteineen, mikä on tavoiteltu tuotto ja mitä se tarkoittaa kuukausivuokrana neliöltä. Vertaa tulosta alueen vanhaan kantaan. Jos ero on yli 40 prosenttia, kysyntää on syytä varmistaa ennen rakentamispäätöstä.